Verbraucherschutz beim Erwerb von Wohneigentum

Vorschläge des BSB zur Gesetzgebung

 

Der Bauherren-Schutzbund e.V. vertritt bauorientierte Verbraucherinteressen sowohl beim privaten Hausbau als beim Erwerb von Wohnungseigentum im Bauträgerbereich. Markttransparenz und ein fairer Leistungsaustausch zwischen Anbietern und Verbrauchern sind vor allem im Bauträgersektor nicht mehr gewährleistet. Der kostenbewusste Verbraucher wird mit mangelnder Transparenz bei Angeboten konfrontiert. Unklare oder mangelhafte Bau- und Leistungsbeschreibungen verhindern jedoch den erwünschten Preis-Leistungs-Vergleich. Die komplizierte Rechtslage, die durch die Vielzahl der im Bauträgervertrag zu lösenden Probleme entsteht, führt zu unübersichtlichen Vertragstexten, deren Rechtsfolgen von den Betroffenen häufig nicht mehr überblickt werden.

 

Zusätzliche Risiken ergeben sich durch den hohen Kapitaleinsatz für den Erwerb einer Eigentumswohnung, verbunden mit einer langfristigen Verschuldung des Verbrauchers und durch die Gefahr einer Insolvenz des Bauträgers, verbunden mit Baustillstand und Rückabwicklung. Außerdem gibt es starke Wissensdefizite des bautechnisch und rechtlich nicht versierten Erwerbers gegenüber dem sachkundigen Bauträger.

 

Der Gesetzgeber ist gefordert, die Rechte des bauwilligen Verbrauchers maßvoll zu stärken und das gestörte Gleichgewicht eines ausgewogenen Leistungsaustausches wiederherzustellen.

 

Der BSB fordert daher vom Gesetzgeber:

-          Rechtssicherheit durch ausreichende Prüfungsmöglichkeiten eines komplizierten Vertragswerks,

-          Chancengleichheit beim Austausch hochwertiger Wirtschaftsgüter durch eine transparente Bau- und Leistungsbeschreibung,

-          Erweiterung des Anforderungskatalogs für den Inhalt einer Teilungserklärung,

-          Verringerung des Insolvenzrisikos durch Erfüllungs- und Gewährleistungssicherheiten in einer vertretbaren Größenordnung.

 

Im Einzelnen:

 

1. Verbraucherschutz beim Abschluss des Bauträgervertrages

Im Bauträgerbereich werden Wohnanlagen und Reihenhaussiedlungen mit Mitteln der Erwerber auf fremdem Grund und Boden errichtet. Der Baugrund steht regelmäßig im Eigentum des Bauträgers und ist mit Globalgrundschulden der Bauträgerbank belastet. Das ändert sich erst mit der vollständigen Zahlung des Kaufpreises/Werklohns.

 

Von der Zahlung der letzten Kaufpreis‑/Werklohnraten hängen die Eigentumsumschreibung auf den Erwerber, die Pfandhaftentlassung der Bauträgerbank und die rangrichtige Eintragung der Grundpfandrechte für das Kreditinstitut des Erwerbers ab. Die Zahlung der letzten Raten steht ferner in einem Spannungsfeld zu der rechtzeitigen und mängelfreien Herstellung des Sonder- und Gemeinschaftseigentums. Hinzu kommen die „normalen“ Komplikationen, die durch die Übertragung der Rechte und Pflichten aus der Teilungserklärung und Gemeinschaftsordnung entstehen.

 

Die insgesamt sehr komplizierte Gestaltung eines solchen Leistungsaustausches stellt bei der notariellen Beurkundung allerhöchste Anforderungen an die intellektuellen Fähigkeiten der meist sachunkundigen Erwerber, die im Begriff sind, sich lebenslang zu verschulden. Der Verbraucher ist in aller Regel überfordert und erkennt nicht die Tragweite der von ihm abgegebenen Erklärungen.

 

Vom Gesetzgeber werden daher gefordert

-          die Anordnung einer angemessenen vorvertraglichen Prüffrist - über die bisherigen gesetzlichen Regelungen hinaus- als Voraussetzung für den rechtswirksamen Abschluss eines Bauträgervertrages nach Vorlage

·         des Vertragsentwurfes in der letztgültigen Fassung,

·         der Teilungserklärung und Gemeinschaftsordnung,

·         der Freistellungsverpflichtung der Bauträgerbank und

·         eines aktuellen Grundbuchauszuges,

-          die Anordnung eines angemessen befristeten gesetzlichen Widerrufs- oder Rücktrittsrechts für den Fall, dass die Prüffrist vom Bauträger nicht gewährt wurde oder infolge einer kurzfristigen Entscheidung des Erwerbers nicht gewährt werden konnte.

 

2. Mindestanforderungen an eine Bau- und Leistungsbeschreibung

Bei Reihenhaussiedlungen oder Wohnanlagen sind die Anforderungen einer Bau- und Leistungsbeschreibung noch komplexer als bei dem Bau von Einfamilienwohnhäusern. Neben dem Sondereigentum des einzelnen Erwerbers gibt es zusätzlich Einrichtungen des Gemeinschaftseigentums, die allen Wohnungs- oder Teileigentümern gemeinsam dienen. Da im Bauträgerbereich regelmäßig Wohnungseigentum im Planungsstadium veräußert wird, ist die Bau- und Leistungsbeschreibung das Einzige, was der Erwerber vorfindet. Ihm wird ein Projekt angetragen, das er nicht mitgestaltet hat und das ihm völlig fremd ist. Die Bau- und Leistungsbeschreibung ist daher für seine wirtschaftlichen, rechtlichen und persönlichen Überlegungen die wesentlichste Orientierungshilfe. Als Beschaffenheitsbeschreibung im rechtlichen Sinne kommt ihr in diesem frühen Stadium entscheidende Bedeutung zu.

 

Der Gesetzgeber sollte daher gewährleisten, dass die Bau- und Leistungsbeschreibungen

-          den Umfang der Leistungen, Planung und Bauausführung, Art und Qualität der Baustoffe und Baumaterialien sowie den technischen Ausstattungsgrad eindeutig beschreiben,

-          sachkundig sind, insbesondere dem Stand der Technik entsprechen,

-          die notwendige Transparenz aufweisen und damit allgemein-verständlich sind,

-          dem Erwerber ermöglichen, das Angebot des Bauträgers dahingehend zu überprüfen, ob Leistung und Gegenleistung in einem angemessenen Verhältnis zueinander stehen und die Wohnfläche nach II. Berechnungsverordnung eindeutig zu bestimmen.

 

Vom Gesetzgeber wird nicht gefordert, dass er mit starren Mustern einer Beschaffenheitsbeschreibung in den Grundsatz der Vertragsfreiheit und in die Mechanismen eines freien Marktes eingreift. Er kann jedoch gesetzgeberische Akzente setzen, um Mindeststandards für Bau- und Leistungsbeschreibungen zu schaffen. Mit der vom Bundesministerium für Verkehr, Bau- und Wohnungswesen herausgegebenen Schrift „Mindestanforderungen an Bau- und Leistungsbeschreibungen für Ein- und Zweifamilienhäuser“ (Stand: Juli 2003), im Rahmen der „Initiative kostengünstig qualitätsbewusst Bauen“ erarbeitet, wurde ein Schritt in die richtige Richtung getan.

 

3. Mindestanforderungen an eine Teilungserklärung

Teilungserklärungen stellen oftmals eine Schwäche des Wohneigentumsrechts dar, die sich über die gesamte Nutzungszeit hinzieht. Die §§ 2 ff. WEG bestimmen, in welcher Weise Sondereigentum, das sich in Wohnungseigentum und Teileigentum aufteilt, gebildet werden kann. Mit Ausnahme des Umstandes, dass eine Abgeschlossenheitserklärung in Form einer öffentlich-rechtlichen Genehmigung vorliegen muss, gibt es keine weiteren Anforderungen. Die Praxis ist, dass der Bauträger, der entweder eine vorhandene Anlage in Wohneigentum aufteilt oder eine Neuanlage erstellt, ein Vertragswerk schafft, welches dann für anschließende Erwerber bindend ist. Die Änderung der Teilungserklärung zu einem späteren Zeitpunkt ist nur unter Mitwirkung sämtlicher Eigentümer möglich. Oftmals werden Teilungserklärungen, weil es dem Bauträger letztlich gar nicht darauf ankommt, wie die Teilungserklärung gelebt werden kann, sehr oberflächlich erstellt. Eine Anpassung an die tatsächlichen baulichen Gegebenheiten, die sich während der Durchführung der baulichen Maßnahmen häufig ändern und die Zustimmung der betroffenen Wohnungseigentümer erfordert, erfolgt nicht.

 

Der Gesetzgeber wird aufgefordert, den Anforderungskatalog an den Inhalt einer Teilungserklärung zur Stärkung des Verbraucherschutzes zu erweitern.

 

4. Schutz des Erwerbers bei Insolvenz des Bauträgers

Nach Erhebungen des BSB sind rund 18 % der privaten Bauherren von Firmeninsolvenzen betroffen. Die daraus entstehenden Schäden werden auf 15.000 bis 25.000 € je Bauvorhaben geschätzt. Besonders betroffen sind Bauträger-Erwerber, weil sich das „steckengebliebene“ Bauvorhaben auf dem Grund und Boden des insolventen Bauträgers befindet und der Erwerber damit dem Risiko einer Zwangsverwertung durch die Bauträgerbank aufgrund ihrer Globalgrundschuld ausgesetzt ist. Zwar schreibt die Makler- und Bauträgerverordnung vor, dass die Bauträgerbank die geleisteten Bauraten, soweit diese auf ihr Konto gelangt sind, dem Erwerber zu erstatten hat. Dieser fällt aber mit allen sonstigen Aufwendungen einschließlich Notarkosten, Maklergebühren, Eigenleistungen usw. aus, ohne von dem zahlungsunfähigen Bauträger einen finanziellen Ausgleich erlangen zu können.

 

Außerdem gerät der Erwerber in das Spannungsfeld der schuldnerfreundlichen Insolvenzordnung. Wählt der Insolvenzverwalter die Erfüllung des Bauträgervertrages, so muss der Erwerber das gesamte Entgelt zahlen, ohne seine (mitbezahlten) Gewährleistungsrechte für die Dauer von fünf Jahren nach Abnahme in Anspruch nehmen zu können. Der Verlust der Mängelbeseitigungsansprüche ist nicht zu unterschätzen. Wird das Bauvorhaben vom Insolvenzverwalter mit beschränkten Mitteln fertiggestellt, so ist die Qualität oft bescheiden und mängelanfällig. Dieser Nachteil fällt dem Erwerber unverschuldet und einseitig zur Last. Den berechtigten Interessen des ohnehin geschädigten Erwerbers und dem Gebot der Waffengleichheit würde es daher entsprechen, wenn er zum Ausgleich ein außerordentliches Kündigungsrecht für den Fall der Eröffnung des vorläufigen Insolvenzverfahrens erhalten würde.

 

Der Gesetzgeber sollte daher gewährleisten, dass

-          der Verbraucher eine ähnliche Insolvenzsicherung erhält, wie sie für den Werkunternehmer in § 648 a BGB vorgesehen ist,

-          diese Erfüllungssicherheit nach Abnahme gegen eine Gewährleistungssicherheit ausgetauscht wird,

-          dem Erwerber ein außerordentliches Kündigungsrecht für den Fall zusteht, dass vom Gericht das vorläufige Insolvenzverfahren eröffnet wird,

-          korrespondierend zu dem außerordentlichen Kündigungsrecht dem Erwerber ein Recht auf abgesonderte Befriedigung der aus der Insolvenz entstandenen Schäden zugebilligt wird,

-          in Erweiterung des Rechtsgedankens der actio pro socio die Leistungsverweigerungsrechte der Erwerber wegen mangelhaften und/oder unvollständigen Gemeinschaftseigentums gestärkt werden, die ihr Entgelt noch nicht vollständig gezahlt haben; ihre Zurückbehaltungsrechte sollten nicht auf den ihrer Miteigentumsquote entsprechenden Betrag beschränkt, sondern auf die Summe aller Ersatzvornahme- und Fertigstellungskosten ausgedehnt werden.

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